Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu'nda yer alan ve paylı mülkiyete (hisseli tapuya) konu olan bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren yasal bir haktır.

Amacı oldukça nettir: Taşınmaza yabancı bir kişinin girmesini engellemek ve mevcut paydaşların mülkiyet bütünlüğünü korumaktır. Örneğin, üç kardeşin ortak olduğu bir tarlada, kardeşlerden biri kendi hissesini dışarıdan birine satmak isterse, diğer iki kardeş tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden "Biz bu hisseyi aynı bedelle almak istiyoruz" diyerek şufa hakkını kullanabilirler.

Önalım hakkının kullanılması yasal olarak yalnızca dava yoluyla mümkündür. Payını üçüncü bir kişiye satan paydaşın veya payı yeni satın alan kişinin, bu satışı noter aracılığıyla diğer paydaşlara derhal bildirmesi gerekir. Satışı öğrenen diğer paydaş veya paydaşlar, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi'nde "şufa davası" açarak bu hakkı kullanırlar. Dava dışında ihtarname çekmek veya sözlü olarak alıcıya bildirim yapmak, önalım hakkının hukuken fiilen kullanıldığı anlamına gelmez.

Şufa hakkı kullanımında kanunla belirlenmiş çok kesin süre sınırları vardır. Satış işlemi, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter kanalıyla usulüne uygun bildirilmişse, dava açma süresi bildirimin tebliğinden itibaren 3 aydır. Eğer noter aracılığıyla herhangi bir bildirim yapılmamışsa, dava açma süresi satış tarihinden itibaren en fazla 2 yıldır.

Şufa hakkının kullanılmasını hukuken engelleyen bazı geçerli istisnai durumlar mevcuttur:

Feragat Sözleşmesi: Paydaşlar, resmi şekilde (noter huzurunda) yapacakları bir sözleşme ile önalım hakkından tamamen feragat edebilirler. Bu feragat tapu kütüğüne şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı da bağlayıcı hale gelir.

Fiili Taksim (Bölüşüm): Taşınmaz kağıt üzerinde hisseli olmakla birlikte, paydaşlar kendi aralarında taşınmazı fiilen bölmüş ve herkes kendi yerini bağımsız olarak kullanıyorsa (örneğin bir arsanın etrafını çitlerle bölüp sınırları belirlemişlerse), Yargıtay içtihatlarına göre bu durumda şufa hakkı kullanılamaz. Aksi bir durum, dürüstlük kuralına aykırı bulunur ve hakkın kötüye kullanımı sayılır.

Eğer bir paydaş, hissesini miras hukuku gereğince veya yakın akrabalık ilişkisi nedeniyle eşine, çocuğuna ya da bir başka yakınına bağışlama (hibe) amacı güderek devretmişse, tapuda bu işlem "satış" olarak gösterilmiş olsa bile, ortada gerçek bir ticari satış olmadığı ispatlandığında diğer paydaşlar şufa hakkını kullanamazlar.

Türk Medeni Kanunu'na göre şufa hakkı sadece fiili bir "satış" veya "ekonomik olarak satışa eşdeğer" bir işlem yapıldığında ortaya çıkar. Taşınmazın tapuda bedelsiz olarak bağışlanması (hibe edilmesi) veya başka bir taşınmazla/malla takas edilmesi (trampa) hallerinde önalım hakkı devreye girmez.